El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha resuelto por fin una de las dudas más habituales en las declaraciones de IRPF: si es posible aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual cuando se cancela la hipoteca utilizando parte del importe obtenido en la venta de la propia vivienda.
La respuesta es sí, siempre que se esté dentro del régimen transitorio de la deducción y que el inmueble mantuviera la condición de vivienda habitual hasta el momento de la venta.
La cancelación de la hipoteca también es inversión deducible
Con su resolución de 20 de octubre de 2025, el TEAC unifica criterio y confirma que la amortización del préstamo hipotecario forma parte de la base de la deducción, sin importar que el dinero utilizado proceda directamente de la venta del inmueble.
Es decir, la operación tiene la misma consideración que si el contribuyente hubiese seguido pagando la hipoteca con sus propios ingresos.
¿Por qué el TEAC permite esta deducción?
El Tribunal detalla varios motivos:
1. El origen del dinero no importa
El dinero es fungible. Que la amortización se haga con el precio de la venta no cambia la naturaleza del gasto, que sigue siendo la devolución del préstamo con el que se adquirió la vivienda habitual.
2. Lo que cuenta es la finalidad del pago
La cancelación del préstamo se realiza para saldar la deuda vinculada a la adquisición de la vivienda habitual. No es un gasto nuevo ni un pago relacionado con otra operación.
3. Es equivalente a amortizar la hipoteca por adelantado
Pagar el importe pendiente en el momento de la venta equivale a una amortización anticipada, perfectamente válida para integrar en la base de la deducción.
4. Coincide con la línea de varios Tribunales Superiores
El TEAC se alinea con criterios que ya habían sido respaldados por los TSJ de Castilla y León y de la Comunitat Valenciana.
¿Qué supone este criterio en la práctica?
La resolución aporta seguridad jurídica en un tema que generaba discrepancias entre contribuyentes, AEAT y distintos tribunales. A partir de ahora:
- Quienes vendan su vivienda habitual y utilicen parte del precio para cancelar la hipoteca podrán incluir ese importe dentro del límite de 9.040 € anuales de la deducción.
- Las comprobaciones de la Agencia Tributaria deberán seguir el criterio unificado del TEAC.
- Se despeja una duda que había originado muchas regularizaciones en los últimos años.