El alquiler de viviendas turísticas a través de una comunidad de bienes es una fórmula muy habitual entre copropietarios, pero plantea dudas fiscales importantes tanto en el IVA como en el IRPF. La Dirección General de Tributos (DGT) acaba de aclarar varias de ellas en su consulta vinculante V1544/2026, de 15 de junio de 2026.
La consulta analiza el caso de una comunidad de bienes formada por dos copropietarios que construyen y explotan viviendas de uso turístico. Te resumimos las conclusiones más relevantes.
La comunidad de bienes como sujeto pasivo del IVA
La DGT confirma que una comunidad de bienes puede tener la condición de empresario o profesional y, por tanto, de sujeto pasivo del IVA, siempre que:
- Actúe como una unidad económica independiente.
- Ordene conjuntamente medios materiales y/o personales para desarrollar una actividad empresarial.
- Asuma conjuntamente el riesgo de la actividad.
Inversión del sujeto pasivo en las obras de construcción
Si la comunidad tiene la condición de empresario, a las ejecuciones de obra destinadas a construir el inmueble puede aplicarse la inversión del sujeto pasivo prevista en el artículo 84.Uno.2.º.f) de la Ley del IVA. Para ello deben cumplirse estos requisitos:
- Que el destinatario actúe como empresario o profesional.
- Que las obras tengan por objeto la construcción, rehabilitación o urbanización de edificaciones.
- Que se trate de ejecuciones de obra.
En el caso analizado, la DGT considera que procede la inversión del sujeto pasivo, ya que las obras se realizan para construir un inmueble cuyo promotor es la propia comunidad de bienes.
Cuidado: el alta de un solo comunero no basta
Un aspecto especialmente relevante: el alta individual de uno de los comuneros en el censo de empresarios no convierte por sí sola a la comunidad de bienes en sujeto pasivo del IVA.
La comunidad debe:
- Figurar formalmente de alta en el censo.
- Disponer de su propio NIF.
- Cumplir de forma autónoma sus obligaciones censales, registrales y formales.
Además, el destinatario debe comunicar al contratista, antes o en el momento de la operación, que actúa como empresario o profesional y que las obras se realizan en el marco de la construcción o rehabilitación de edificaciones.
Tributación en el IRPF del alquiler de viviendas turísticas
En el IRPF, la comunidad de bienes no es contribuyente. Las rentas se atribuyen a los comuneros según su participación y conservan la naturaleza de la actividad de la que proceden (régimen de atribución de rentas).
¿Capital inmobiliario o actividad económica?
Respecto al alquiler de viviendas de uso turístico, la regla general es que los ingresos sean rendimientos del capital inmobiliario, salvo que exista una actividad económica. Se considera actividad económica cuando:
- Se utiliza al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, o
- Se prestan servicios propios de la industria hotelera, como restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
En el caso consultado, al no existir empleados ni prestarse servicios hoteleros, la DGT concluye que los ingresos deben calificarse como rendimientos del capital inmobiliario.
Claves prácticas para propietarios de viviendas turísticas
Si compartes la propiedad de viviendas turísticas con otras personas, conviene revisar:
- Si la comunidad de bienes está dada de alta correctamente y dispone de NIF propio.
- Si puede aplicarse la inversión del sujeto pasivo en las obras de construcción o rehabilitación, y si se ha comunicado al contratista.
- Qué servicios se prestan a los huéspedes, porque determinan si los ingresos son capital inmobiliario o actividad económica.
- Cómo se reparten las rentas entre los comuneros en sus declaraciones de IRPF.
Preguntas frecuentes
¿Una comunidad de bienes puede repercutir y deducir IVA?
Sí, si actúa como empresario o profesional con NIF propio, alta censal y asumiendo conjuntamente el riesgo de la actividad.
¿Cómo tributan en el IRPF los ingresos de una vivienda turística?
Por regla general como rendimientos del capital inmobiliario, atribuidos a cada comunero. Serán actividad económica si hay un empleado a jornada completa o se prestan servicios hoteleros.
¿Basta con que un comunero esté dado de alta?
No. Debe estar dada de alta la propia comunidad de bienes.
Conclusión
La consulta V1544/2026 admite la inversión del sujeto pasivo del IVA en las obras realizadas para una comunidad de bienes que actúa como empresario, y confirma que en el IRPF los ingresos del alquiler turístico se atribuyen a los comuneros como capital inmobiliario salvo que haya empleados a jornada completa o servicios hoteleros.
En Vigesco asesoramos a propietarios y comunidades de bienes en la fiscalidad de las viviendas turísticas. Descubre nuestro servicio de asesoría fiscal o contacta con nosotros. Puedes consultar las consultas vinculantes en la base de datos de la DGT.