La correcta calificación fiscal de las obras realizadas en un inmueble sigue siendo una cuestión clave en el IRPF. El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid, en su Resolución de 25 de noviembre de 2025 (RG 28/20118/2024), ha vuelto a pronunciarse sobre cuándo una reforma integral debe considerarse mejora y no simple conservación.
El criterio es especialmente relevante porque determinar si una actuación es mejora o reparación impacta directamente en la futura tributación al vender la vivienda. En concreto, el TEAR concluye que las reformas integrales en una vivienda aumentan el valor de adquisición, siempre que supongan una renovación sustancial del inmueble.
IRPF: por qué las reformas integrales en una vivienda aumentan el valor de adquisición
Según los artículos 34 y siguientes de la Ley del IRPF, la ganancia o pérdida patrimonial se calcula por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
Este último incluye:
- El precio de compra.
- Los gastos y tributos asociados.
- El coste de las inversiones y mejoras realizadas.
Sin embargo, no incluye los gastos de conservación y reparación.
Por ello, cuando se confirma que las reformas integrales en una vivienda aumentan el valor de adquisición, el contribuyente obtiene un beneficio fiscal futuro: al elevar el valor de adquisición, se reduce la ganancia patrimonial cuando se venda el inmueble.
Criterios jurisprudenciales sobre reformas integrales en una vivienda
El TEAR de Madrid apoya su decisión en la doctrina consolidada del Tribunal Supremo y del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
De forma general:
- Obras de mejora: aumentan la capacidad de uso, la habitabilidad o la vida útil del inmueble.
- Obras de conservación o reparación: mantienen el uso normal o sustituyen elementos deteriorados sin aportar valor adicional.
El Tribunal destaca especialmente la Sentencia 247/2024, de 10 de abril, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que consideró mejoras determinadas actuaciones integrales (albañilería, electricidad, fontanería, suelos o carpintería) al implicar una renovación profunda del inmueble.
Este enfoque refuerza la idea de que las reformas integrales en una vivienda aumentan el valor de adquisición cuando el alcance de las obras va más allá del simple mantenimiento.
El caso analizado por el TEAR de Madrid
En el supuesto concreto, la Administración tributaria había considerado como gastos de conservación diversas actuaciones, entre ellas:
- Reforma de baño y cocina.
- Sustitución de instalaciones eléctricas y de fontanería.
- Cambio de suelos y ventanas.
Solo admitió como mejora la instalación de climatización, por tratarse de un elemento inexistente previamente.
Sin embargo, el TEAR, tras analizar la documentación aportada, concluye que las actuaciones constituían una reforma integral del inmueble. Entre los elementos determinantes figuraban:
- Demolición de tabiquería.
- Renovación completa de instalaciones.
- Sustitución generalizada de puertas y ventanas.
- Alcance global de la intervención.
En consecuencia, estima la reclamación del contribuyente y confirma que las reformas integrales en una vivienda aumentan el valor de adquisición, permitiendo incorporar su coste al valor de compra del inmueble.
La importancia de la prueba en las reformas integrales
La resolución insiste en un punto fundamental: se trata de una cuestión eminentemente probatoria. No basta con afirmar que se ha realizado una reforma integral; es imprescindible acreditarlo de forma sólida.
Entre los elementos de prueba más relevantes destacan:
- Dictámenes técnicos de profesionales competentes.
- Proyectos visados o calificados por el colegio profesional.
- Facturas y presupuestos detallados.
- Reportaje fotográfico del antes y después.
- Calificación de la obra como rehabilitación a efectos de IVA (tipo reducido del 10 %), cuando proceda.
Una documentación incompleta puede llevar a que la Administración reclasifique las obras como mera conservación, perdiendo el beneficio fiscal.
Consecuencias fiscales para el contribuyente
Cuando se demuestra que las reformas integrales en una vivienda aumentan el valor de adquisición, el efecto práctico es muy relevante.
El contribuyente podrá:
- Incrementar el valor de adquisición del inmueble.
- Reducir la ganancia patrimonial futura.
- Disminuir la tributación en el IRPF en caso de venta.
Por el contrario, si las obras se califican como reparación, su coste no se suma al valor de adquisición y el impacto fiscal es nulo en la transmisión futura.
Conclusión
La Resolución del TEAR de Madrid refuerza un criterio cada vez más consolidado: cuando existe una renovación sustancial del inmueble debidamente acreditada, las reformas integrales en una vivienda aumentan el valor de adquisición a efectos del IRPF.
La clave no está solo en la naturaleza de las obras, sino en la calidad de la prueba documental y técnica. Planificar correctamente la reforma y conservar toda la documentación puede marcar la diferencia entre obtener o perder un importante ahorro fiscal en el futuro.